Taxes sur les plus-values immobilières

Revente d’un immeuble bâti dans les 5 ans de l’acquisition

Un propriétaire qui vend son immeuble pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble.

Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations, et les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés. Le taux de taxation sera de 16,5 %.

Cette mesure est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par une succession). Dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.

* Sur quel montant faut-il payer la taxe?

– La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat de l’immeuble, et son prix de revente.

– Le montant payé lors de l’achat de l’immeuble représente le prix payé au vendeur, majoré des frais que l’acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d’enregistrement et les frais d’actes. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les deux opérations.

Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu’ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés. Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l’immeuble par le propriétaire personnellement, par sa famille, ou par une main d’œuvre de complaisance..

– Le prix de revente est celui que le vendeur aura pu obtenir, diminué des frais qu’il aura payés pour mettre le bien en vente: frais de publicité, commission d’agence, divers honoraires de négociation. Mais si l’administration de l’enregistrement estime que la valeur du bien est supérieure au prix, c’est cette valeur qui serait prise en considération.

* Déclaration et taux de la taxe

Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu. Ainsi, pour une vente réalisée en 2007, la plus-value devra être déclarée en 2008.

La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, quel que soit le montant des revenus déclarés, et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.

Si le vendeur ne réside pas en Belgique, il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, et ce sera le Notaire appelé à dresser l’acte qui devra prélever la taxe qu’il revirera à l’administration.

* Exceptions: le logement familial

Cette mesure ne vise cependant pas les maisons d’habitation occupées par le vendeur.

De même, cette mesure ne concerne pas les ventes des biens appartenant à des mineurs d’âge, ou à ceux qui y sont assimilés.

Enfin, les plus-values réalisées à l’occasion d’expropriations pour cause d’utilité publique échappent également à la taxe.

La spéculation

Une plus-value réalisée à la suite d’une spéculation est taxée au taux de 33 %. On parle de spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d’une gestion « à risque », sans qu’il s’agisse d’une activité professionnelle. Différents critères seront pris en considération par l’administration pour prouver qu’il y a eu spéculation.

Revente d’un terrain non bâti

La revente d’un terrain non bâti est taxable à 33% si la revente a lieu dans les 5 premières années et à 16,5 % si la revente a eu lieu entre la 5ème et la 8ème année.

Source: https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/fiscalite-immobiliere/taxes-sur-les-plus-values-immobilieres

La réforme des sociétés entrera en vigueur en 2019 : faut-il démarrer une entreprise maintenant ou attendre un peu ?

3e semaine de novembre : Semaine mondiale de l’entrepreneur

L’année prochaine, il sera possible de créer une entreprise sans que l’entrepreneur n’ait à déposer 6 200 euros sur un compte bloqué au moment de la création. En soi, ce n’est pas forcément une raison de retarder la constitution d’une entreprise.

Probablement le 1er mai 2019, le nouveau code des sociétés et des associations entrera en vigueur. Dès lors, la société à responsabilité limitée (abrégée: SRL) deviendra la forme de société privilégiée.
Une SRL est une entité juridique dont le capital social est distinct du capital privé de l’entrepreneur. De cette façon, le fondateur peut protéger ses biens privés si sa société a des dettes. La possibilité de protéger les actifs privés contre les créanciers de la société existe déjà, les entreprises débutantes pouvant actuellement créer une SPRL (société privée à responsabilité limitée). C’est l’équivalent de la future SRL.

Pas de capital minimum

Mais il y a une différence importante. A l’avenir, si le starter souhaite créer une SRL, il ne sera plus obligé de déposer un capital minimum. En effet, actuellement, si l’entrepreneur crée une société à responsabilité limitée, il doit s’engager à mettre un montant minimal à la disposition de la société, à savoir une somme de 18 550 euros. Sur la base de cette somme, l’entrepreneur doit verser de façon effective au moins 6 200 euros (capital minimum à libérer) sur un compte en banque au moment de la constitution de sa société. Cette somme permet à la SPRL d’effectuer ses premiers investissements ou de payer les premiers frais. A l’avenir, pour la création d’une SRL, Il suffira au fondateur de fournir ce dont il a réellement besoin.
En outre, il sera possible d’apporter une idée, un savoir-faire ou même du temps de travail dans une SRL au cours de l’année à venir, même s’il est souvent difficile de valoriser cet apport. Actuellement, ce n’est pas possible. Enfin, le notaire aura plus de possibilités afin d’adapter les statuts de la société aux souhaits du fondateur. Par exemple, le fondateur peut prévoir dans les statuts que ses actions auront toujours plus de droits de vote que les actions des actionnaires ultérieurs, tels que les enfants. La nouvelle société propose beaucoup plus d’options à ceux qui créent une entreprise familiale.

Attendre ou pas?

Il peut donc être intéressant d’attendre l’entrée en vigueur des nouvelles règles lors de la création d’une entreprise. Toutefois, le seul fait de ne plus être obligé de déposer un capital minimum n’est pas une bonne raison de retarder la création de sa société pour autant. En effet, la création d’une entreprise nécessite toujours de disposer d’un petit « matelas » financier. A cet égard, le fondateur d’une entreprise devra toujours établir un plan financier. Plus important encore, cette obligation sera renforcée avec la réforme. Dans ce plan, l’entrepreneur doit établir une estimation des revenus et dépenses de son entreprise pour une période d’au moins deux ans après la constitution. L’entrepreneur doit bien réfléchir à la manière dont son entreprise sera en mesure de couvrir les dettes durant les deux premières années. S’il ne fournit pas assez de fonds pour couvrir financièrement ces premières années, il risque personnellement de contracter des dettes envers sa société. Les banques auprès desquelles l’entrepreneur contracte un crédit exigeront également des garanties suffisantes avant d’accorder ce crédit. Les prêteurs préfèrent ne pas courir de risque. C’est pourquoi la création d’une entreprise nécessitera toujours de disposer d’une réserve financière.

Rôle du notaire

Les entrepreneurs qui ont besoin de conseils et d’expertise à ce sujet peuvent s’adresser à une étude notariale. Le notaire doit par ailleurs conserver le plan financier. Le notaire peut conseiller le starter sur la question de savoir si la création d’une société dans sa situation spécifique est souhaitable et / ou à partir de quand.
Si le fondateur est marié, le notaire tiendra compte des conséquences sur son régime matrimonial. Le notaire identifie les besoins de l’entrepreneur et rédige les statuts. Il doit par ailleurs enregistrer les statuts dans l’acte constitutif. Enfin, il s’assure de sa publication.

Source: https://www.notaire.be/nouveautes/detail/la-reforme-des-societes-entrera-en-vigueur-en-2019-faut-il-demarrer-une-entreprise-maintenant-ou-attendre-un-peu